Kompletny przewodnik dla Polaków w 2026 roku

Zakup własnego domu w Holandii to jeden z najważniejszych kroków finansowych w życiu. Dla wielu Polaków mieszkających i pracujących w Niderlandach proces ten może wydawać się skomplikowany ze względu na różnice w przepisach, procedurach oraz języku.

Dobra wiadomość jest taka, że przy odpowiednim przygotowaniu i wsparciu specjalistów zakup domu może przebiec sprawnie, bezpiecznie i bez niepotrzebnego stresu.

W tym artykule przedstawiamy cały proces krok po kroku.

Krok 1: Sprawdzenie zdolności kredytowej

Zanim zaczniesz oglądać domy, warto sprawdzić, jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz otrzymać.

Na wysokość możliwego kredytu wpływają między innymi:

• wysokość dochodów,
• rodzaj umowy o pracę,
• staż zatrudnienia,
• liczba osób w gospodarstwie domowym,
• posiadane kredyty i zobowiązania,
• historia kredytowa,
• własne oszczędności.

Dzięki wcześniejszemu sprawdzeniu zdolności kredytowej unikniesz oglądania nieruchomości, które znajdują się poza Twoim budżetem.

Krok 2: Przygotowanie dokumentów

Już na początku warto zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty.

Najczęściej potrzebne są:

• ważny dowód osobisty lub paszport,
• ostatnie 3 paski wynagrodzeń (loonstroken),
• Jaaropgave (roczne zestawienie dochodów),
• wyciągi z konta bankowego,
• informacje o aktualnych kredytach i pożyczkach,
• umowa o pracę,
• dokumenty dotyczące innych źródeł dochodu.

Werkgeversverklaring – jeden z najważniejszych dokumentów

Przy większości wniosków hipotecznych bank będzie wymagał zaświadczenia od pracodawcy, czyli Werkgeversverklaring.

Dokument ten potwierdza:

• wysokość wynagrodzenia,
• rodzaj zatrudnienia,
• okres zatrudnienia,
• ewentualną chęć przedłużenia umowy przez pracodawcę.

Osoby posiadające umowę na czas określony często mogą otrzymać kredyt hipoteczny dzięki dodatkowej deklaracji pracodawcy zwanej Intentieverklaring.

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą (ZZP), potrzebne będą dodatkowo rozliczenia podatkowe oraz dokumentacja finansowa firmy.

Krok 3: Wstępna rozmowa z doradcą hipotecznym

Po przygotowaniu dokumentów można przeprowadzić szczegółową analizę możliwości finansowych.

Podczas konsultacji określane są:

• maksymalna kwota kredytu,
• miesięczna rata,
• wysokość wkładu własnego,
• dodatkowe koszty zakupu,
• najlepsze rozwiązania dostępne na rynku.

To moment, w którym dowiadujesz się, jaki budżet możesz bezpiecznie przeznaczyć na zakup nieruchomości.

Krok 4: Poszukiwanie odpowiedniego domu

Znając już swoje możliwości finansowe, możesz rozpocząć poszukiwania nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę na:

• lokalizację,
• stan techniczny budynku,
• klasę energetyczną,
• wielkość działki,
• dostęp do szkół i komunikacji,
• przyszłe plany rozwoju okolicy.

Największym portalem nieruchomości w Holandii jest Funda, jednak wiele atrakcyjnych ofert sprzedaje się bardzo szybko.

Krok 5: Oglądanie nieruchomości

Podczas prezentacji domu warto dokładnie sprawdzić:

• stan dachu,
• instalację elektryczną,
• ogrzewanie,
• izolację budynku,
• stan okien,
• łazienkę i kuchnię,
• ewentualne ślady wilgoci.

Dobrze jest również zapytać sprzedającego o historię nieruchomości i wykonane remonty.

Krok 6: Złożenie oferty zakupu

Jeżeli nieruchomość spełnia Twoje oczekiwania, można złożyć ofertę zakupu.

Oferta może zawierać:

• proponowaną cenę,
• warunek uzyskania finansowania,
• warunek pozytywnego badania technicznego,
• proponowaną datę przekazania nieruchomości.

Na wielu lokalnych rynkach w Holandii nadal występuje duża konkurencja między kupującymi, dlatego odpowiednia strategia negocjacyjna ma ogromne znaczenie.

Krok 7: Podpisanie umowy kupna

Po zaakceptowaniu oferty przygotowywana jest umowa kupna-sprzedaży (Koopovereenkomst).

Po podpisaniu umowy kupujący ma ustawowe trzy dni na odstąpienie od zakupu bez podawania przyczyny.

W umowie znajdują się wszystkie uzgodnione warunki transakcji.

Krok 8: Formalny wniosek o kredyt hipoteczny

Po podpisaniu umowy rozpoczyna się procedura uzyskania kredytu hipotecznego.

Bank analizuje:

• dochody,
• historię zatrudnienia,
• zobowiązania finansowe,
• wartość nieruchomości.

W tym czasie wykonywana jest również wycena nieruchomości przez niezależnego rzeczoznawcę.

Krok 9: Badanie techniczne nieruchomości

Choć nie jest obowiązkowe, badanie techniczne domu jest bardzo zalecane.

Raport może wykazać:

• ukryte usterki,
• konieczne naprawy,
• przewidywane koszty remontów.

Dzięki temu unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek po zakupie.

Krok 10: Wizyta u notariusza

Ostatnim etapem jest podpisanie aktu notarialnego.

U notariusza podpisywane są:

• akt własności nieruchomości,
• dokumenty hipoteczne.

Po podpisaniu dokumentów oraz dokonaniu płatności stajesz się oficjalnym właścicielem domu.

Jakie są dodatkowe koszty zakupu domu?

Poza ceną nieruchomości należy uwzględnić również:

• koszty doradztwa hipotecznego,
• koszty notarialne,
• wycenę nieruchomości,
• badanie techniczne,
• ewentualne koszty agenta kupującego,
• podatek od przeniesienia własności (jeżeli ma zastosowanie).

W zależności od sytuacji część kosztów może być odliczona od podatku.

Czy można kupić dom bez stałej umowy?

Tak. Kredyt hipoteczny mogą otrzymać również osoby pracujące:

• przez agencję pracy,
• na umowie czasowej,
• na kontraktach elastycznych,
• jako przedsiębiorcy (ZZP).

Każdy przypadek jest jednak oceniany indywidualnie przez bank.