Zakup nieruchomości w Belgii – przewodnik krok po kroku

(Rozszerzona wersja dla osób mieszkających w Holandii, które chcą przeprowadzić się do Belgii.)

Kupno domu w Belgii różni się od zakupu w Holandii – inne przepisy, koszty, podatki i procedury.

Dla osób mieszkających i pracujących w Holandii, które chcą zamieszkać w Belgii, proces jest jak najbardziej możliwy, wymaga jednak dobrej organizacji i zrozumienia zasad obowiązujących po obu stronach granicy.

Poniżej znajdziesz kompletny przewodnik, dzięki któremu krok po kroku przejdziesz przez cały proces.

KROK 1: Określenie budżetu i zdolności kredytowej

1.1. Jak belgijskie banki oceniają zdolność kredytową?

Banki w Belgii analizują:

• wysokość dochodu netto,
• ciągłość zatrudnienia (nie jest wymagany kontrakt vast!),
• aktualne zobowiązania,
• liczbę osób w gospodarstwie domowym,
• czy kupujesz dom na własny użytek.

Dochody z Holandii są akceptowane

Belgijskie banki codziennie pracują z klientami z NL. Warunek:

• potwierdzona stabilność pracy (ciągłość umów),
• udokumentowane zarobki (paski, jaaropgave).

1.2. Ile procent wartości finansują banki w Belgii?

• Standard: 90% wartości nieruchomości
• Możliwe: 100% – jeśli dochód jest stabilny i wysoki
• W wyjątkowych sytuacjach młodzi kupujący mogą otrzymać do 105%

W Belgii nie istnieje NHG – bank dokonuje oceny ryzyka indywidualnie.

KROK 2: Wybór nieruchomości i składanie oferty

W przeciwieństwie do Holandii, w Belgii oferta:

• składana jest pisemnie,
• po zaakceptowaniu jest prawnie wiążąca.

Ważne:

Zanim wyślesz ofertę, warto uzyskać voorlopige krediettoezegging (wstępną zgodę banku), aby nie ryzykować utraty zaliczki.

KROK 3: Compromis de Vente (wstępna umowa kupna)

To jeden z najważniejszych momentów w procesie.

Po podpisaniu compromis:

• wpłacasz zaliczkę 10%,
• obie strony mają maksymalnie 4 miesiące na finalizację u notariusza,
• umowa jest wiążąca od razu, bez „3-dniowego prawa do namysłu” jak w Holandii.

Dlatego przygotowanie finansowe przed podpisaniem jest kluczowe.

KROK 4: Koszty zakupu nieruchomości w Belgii (pełne wyjaśnienie)

Zakup nieruchomości w Belgii wiąże się z kilkoma rodzajami kosztów. Najważniejszym z nich jest podatek rejestracyjny (registratierechten), który znacząco różni się między regionami. Belgia ma 3 różne regiony, a każdy z nich stosuje własne stawki podatku:

• Flandria (Vlaanderen)
• Walonia (Wallonië)
• Region Brukseli (Brussel)

4.1. Podatek rejestracyjny – registratierechten

Flandria (Vlaanderen) – poprawnie (od 1 stycznia 2025)

2% – zakup jedynej i własnej nieruchomości mieszkalnej (enige eigen woning) z zobowiązaniem, że kupujący zamieszka w niej jako głównym miejscu zamieszkania.
→ Od 01.01.2025 stawka spadła z 3% do 2% (liczy się zasadniczo moment aktu notarialnego).

12% – wszystkie pozostałe przypadki, m.in.:

• druga nieruchomość,
• inwestycja/wynajem,
• zakup bez spełnienia warunków „jedynej i własnej”,
• działki budowlane / inne sytuacje poza „enige eigen woning”.

Ważne: preferencyjna stawka związana z „ingrijpende energetische renovatie (IER)” jako dodatkowa ulga była możliwa tylko dla umów zawartych przed 01.01.2025 – więc nie należy jej opisywać jako „nowego systemu 3%” w 2025.

Bruksela (Brussels Hoofdstedelijk Gewest) – poprawnie

12,5% – stawka zasadnicza.
Dodatkowo funkcjonuje abattement (ulga w podstawie opodatkowania) przy zakupie nieruchomości na własne zamieszkanie – m.in. zwolnienie z rejestracji na pierwsze 200.000 EUR podstawy (przy spełnieniu warunków).

Walonia (Wallonie) – od 1 stycznia 2025

3% – zakup habitation propre et unique (własne i jedyne miejsce zamieszkania) od 01.01.2025.

12,5% – pozostałe przypadki (druga nieruchomość, inwestycja, brak spełnienia warunków „własna i jedyna”).

Dlaczego są różne stawki? Wyjaśnienie

Belgia jest państwem federalnym, a kompetencje dotyczące nieruchomości są przekazane regionom.
Każdy region sam ustala:

• wysokość podatku,
• obowiązujące ulgi,
• warunki dla kupujących.

Flandria celowo stosuje niższe stawki (2%), aby:

• zachęcić młode rodziny do zakupu pierwszego domu,
• stymulować rynek,
• promować poprawę efektywności energetycznej budynków,
• wspierać osoby, które faktycznie zamierzają zamieszkać na terenie regionu.

4.2. Koszty notarialne – jak to działa w Belgii?

W Belgii koszty notariusza nie są procentem od ceny domu, jak w niektórych krajach.
Są one ustawowo regulowane, co oznacza że:

• każdy notaris w Belgii pobiera praktycznie te same opłaty,
• nie ma możliwości „negocjacji”.

Koszty notarialne obejmują:

1. Honorarium notariusza – ustalane według tabeli ustawowej.
2. Koszty administracyjne/akta – średnio 800–1.000 euro.
3. Koszty hipoteczne – jeśli bierzesz kredyt (wyliczane osobno).
4. Opłaty za rejestry, dokumenty, wypisy aktów.
5. Podatek VAT (21%) na część usług notariusza.

Typowy zakres:

• przy zakupie domu za 200.000–300.000 euro
  całkowite koszty notarialne wynoszą zwykle ok. 2.500–3.500 euro.

Dlaczego koszty notariusza są wyższe niż w NL?

• Belgijski notariusz odpowiada za znacznie szerszy zakres czynności niż holenderski.
• Sprawdza m.in.:
  • pełną historię prawną nieruchomości,
  • wszystkie hipoteki i obciążenia,
  • zgodność planistyczną,
  • stan dokumentów urbanistycznych,
  • certyfikaty energetyczne, elektryczne i środowiskowe.
• W Belgii akt notarialny jest bardziej szczegółowy i obejmuje znacznie większą liczbę formalności.

Przykład porównania (dla domu za 250.000 €)

Region	Podatek	Notariusz	Razem koszty
Flandria – 1. dom (2%)	5.000 €	2.800 €	7.800 €
Walonia – 1. dom (3%)	7.500 €	2.800 €	10.300 €
Flandria – inwestycja (12%)	30.000 €	2.800 €	32.800 €
Bruksela/Walonia (12,5%)	31.250 €	2.800 €	34.050 €

KROK 5: Jak wygląda kredyt hipoteczny w Belgii dla osób pracujących w Holandii?

5.1. Co przygotować dla banku?

• 3 ostatnie paski wypłat,
• jaaropgave,
• historia zatrudnienia,
• kopie umów,
• potwierdzenie miejsca zamieszkania,
• aktualne zobowiązania.

5.2. Co bank sprawdza?

• stabilność dochodu z NL,
• historię pracy u aktualnego pracodawcy,
• czy planujesz mieszkać w Belgii na stałe,
• czy nie masz wysokich długów.

5.3. Najczęstsze pytania

? Czy muszę mieć meldunek w Belgii przed zakupem?

Nie. Przeprowadzka może nastąpić po akcie notarialnym.

?  Czy mogę otrzymać 100% finansowania?

ak, jeśli Twoje dochody są wystarczająco stabilne.

? Czy muszę zmienić ubezpieczenie zdrowotne?

Nie. Jako grensarbeider możesz być ubezpieczony w NL.

KROK 6: Akt notarialny (akte van levering)

Podpis odbywa się u belgijskiego notariusza.
W momencie podpisania:

• stajesz się właścicielem,
• notariusz przekazuje Ci klucze,
• rozpoczyna się procedura rejestracji w belgijskich księgach.

KROK 7: Formalności po zakupie

Meldunek w gminie w Belgii

Obowiązkowo po przeprowadzce.

Ubezpieczenia

• opstal (brandverzekering) – zazwyczaj wymagane,
• ubezpieczenie na życie – opcjonalne, ale zalecane.

Podatki lokalne

• onroerende voorheffing (belgijski odpowiednik OZB),
• opłaty komunalne (odpady, kanalizacja, woda).

WAŻNE: Przeprowadzka z Holandii do Belgii – co trzeba wiedzieć?

1. Praca w NL + mieszkanie w Belgii = całkowicie legalne

To standard dla tysięcy osób codziennie przekraczających granicę.

2. Dochody NL są pełnoprawnie akceptowane przez belgijskie banki

Najważniejsze:

• ciągłość pracy,
• stabilność wynagrodzenia.

3. System podatkowy

Pracując w NL, zazwyczaj płacisz podatki w Holandii, a w Belgii jedynie podatki lokalne.

4. Szkoły i życie rodzinne

Belgijskie szkoły (zwłaszcza we Flandrii) należą do najlepiej ocenianych w Europie.

5. Koszty życia

W wielu obszarach Belgii:

• domy są większe,
• działki bardziej przestronne,
• ceny niższe niż w NL (szczególnie przy granicy).

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Belgii:

• jest możliwy również dla osób mieszkających i pracujących w Holandii,
• wymaga wcześniejszego przygotowania finansowego,
• ma inne procedury niż w Holandii,
• często daje więcej możliwości mieszkaniowych za niższą cenę.