Zakup nieruchomości w Holandii – przewodnik krok po kroku

Kupno nieruchomości w Holandii to ważny etap w życiu — często symbol stabilizacji, bezpieczeństwa i nowego początku.
Aby pomóc Ci przejść przez cały proces spokojnie i bez błędów, przygotowaliśmy praktyczny przewodnik oparty na doświadczeniu ekspertów Borderless Property Network oraz RE/MAX Borderless Property Experts.

Krok 1: Określ swoje możliwości finansowe

Pierwszym i najważniejszym etapem zakupu jest ustalenie, jaką kwotę możesz realnie przeznaczyć na zakup nieruchomości.
W Holandii wysokość kredytu hipotecznego zależy głównie od:

• wysokości i stabilności dochodów,
• rodzaju zatrudnienia (umowa na czas określony lub nieokreślony),
• historii zatrudnienia w ostatnich latach,
• zobowiązań finansowych (np. inne kredyty, leasingi, alimenty),
• wieku i statusu pobytu w Holandii.

Warto już na początku umówić się z niezależnym doradcą hipotecznym, który obliczy Twoją zdolność kredytową (maximale hypotheek) oraz wskaże banki i instytucje finansowe, które akceptują dochody z zagranicy lub pracę tymczasową.
Taki doradca pomoże też dobrać rodzaj kredytu — np. annuïteitenhypotheek (raty równe) lub lineaire hypotheek (raty malejące) — i wyjaśni różnice podatkowe.

Wskazówka:
W Holandii banki zazwyczaj finansują do 100% wartości nieruchomości według oficjalnej wyceny (taxatiewaarde).
Koszty dodatkowe — takie jak notariusz, podatek od zakupu (overdrachtsbelasting), raport techniczny czy doradztwo — należy zwykle pokryć z własnych środków.

Jednak w sytuacji, gdy wartość z wyceny (taxatiewaarde) jest wyższa o ok. 6% lub więcej od ceny zakupu, bank może pozwolić na częściowe sfinansowanie tych kosztów z kredytu hipotecznego.
Ostateczna decyzja zależy od polityki danego banku i poziomu Twojej zdolności kredytowej.

Krok 2: Wybór lokalizacji i rodzaju nieruchomości

Po ustaleniu budżetu warto dokładnie przemyśleć, gdzie chcesz mieszkać i jakiego typu nieruchomość najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Na ceny domów w Holandii ogromny wpływ ma aktywność gospodarcza regionu.
Zasada jest prosta: im większa aktywność ekonomiczna, tym wyższe ceny nieruchomości.
W miastach, gdzie powstaje wiele miejsc pracy, działa przemysł, logistyka, uczelnie czy duże firmy — ceny domów rosną szybciej niż w regionach spokojniejszych.

Przykładem jest Tilburg — miasto, które nie należy do najbardziej „modnych” lokalizacji w Holandii, ale ma silną gospodarkę, dużą liczbę mieszkańców i intensywny rozwój ekonomiczny.
To właśnie te czynniki sprawiły, że ceny nieruchomości w Tilburgu są obecnie bardzo wysokie, często porównywalne z miastami o większym prestiżu.

Oprócz lokalizacji warto rozważyć:

• odległość od pracy, szkoły lub uczelni,
• komunikację miejską i infrastrukturę drogową,
• bezpieczeństwo i charakter dzielnicy,
• koszty utrzymania i podatki lokalne,
• dostępność zieleni, sklepów, usług i miejsc parkingowych.

Warto również wiedzieć, że część ofert w Holandii nie jest publicznie dostępna na portalach takich jak Funda.nl — to tzw. „stille verkoop” (sprzedaż niepubliczna).
Takie transakcje odbywają się dyskretnie, w wąskim gronie zainteresowanych kupujących.

Ważne:
„Stille verkoop” nie oznacza tajnych rozmów ani działań prowadzonych „za plecami agenta nieruchomości”.
Przeciwnie — wszelkie ustalenia powinny być dokonywane otwarcie i w porozumieniu z pośrednikiem, który odpowiada za bezpieczeństwo i prawidłowy przebieg transakcji.

Działanie poza wiedzą lub kontrolą agenta może bardzo negatywnie się skończyć — zarówno prawnie, jak i wizerunkowo.
Może prowadzić do nieporozumień między stronami, utraty zaufania, a nawet unieważnienia umowy lub roszczeń finansowych.

Dlatego zawsze warto współpracować z renomowanym agentem nieruchomości, który działa transparentnie, zna lokalny rynek i potrafi bezpiecznie poprowadzić cały proces zakupu od początku do końca.

Krok 3: Współpraca z agentem nieruchomości

Zakup nieruchomości w Holandii to proces wieloetapowy i często bardzo techniczny — obejmuje kwestie prawne, finansowe i negocjacyjne.

Dlatego dobry pośrednik nieruchomości  to nie koszt, ale inwestycja w bezpieczeństwo i spokój całej transakcji.

Profesjonalny agent nieruchomości:

• pomaga znaleźć oferty dopasowane do Twojego budżetu i potrzeb,
• analizuje lokalny rynek i realną wartość nieruchomości,
• prowadzi negocjacje cenowe i warunki umowy w Twoim imieniu,
• sprawdza dokumentację prawną i stan techniczny nieruchomości,
• współpracuje z notariuszem, doradcą hipotecznym oraz tłumaczem,
• dba o to, by cały proces przebiegał zgodnie z przepisami prawa holenderskiego i belgijskiego.

Współpraca z RE/MAX Borderless Property Experts oznacza pełne wsparcie na każdym etapie — od pierwszego kontaktu aż po podpisanie aktu notarialnego.

Dzięki doświadczeniu w transgranicznych transakcjach (Holandia–Belgia), zespół RE/MAX oferuje unikalne połączenie lokalnej wiedzy i międzynarodowej perspektywy.

Komunikujemy się swobodnie w języku polskim, niderlandzkim i angielskim, dzięki czemu wszystkie ustalenia są jasne i zrozumiałe — niezależnie od złożoności transakcji.

Zaufanie i transparentność
Najlepsze efekty osiąga się wtedy, gdy klient i agent działają jak zespół — w atmosferze zaufania, otwartej komunikacji i wspólnego celu.

Wszystkie ustalenia, oferty i decyzje powinny być prowadzone oficjalnie, a nie „za kulisami”.
Próby samodzielnych negocjacji lub kontaktów z drugą stroną bez wiedzy agenta mogą nie tylko zaszkodzić wizerunkowi kupującego, ale też zagrozić powodzeniu całej transakcji.

Dlaczego RE/MAX Borderless Property Experts?

• Jest częścią największej sieci biur nieruchomości na świecie — RE/MAX Global.
• Działa lokalnie w Brabancji, ale ma doświadczenie w rynkach międzynarodowych (Belgia, Hiszpania, Chorwacja, Tajlandia).
• Zapewnia pełne doradztwo w zakresie zakupu, finansowania, wyceny i analizy rynku.
• Działa zgodnie z kodeksem etycznym RE/MAX: uczciwość, przejrzystość, profesjonalizm.

Wskazówka:
Dobry agent to nie ten, który pokazuje jak najwięcej domów, ale ten, który potrafi rozpoznać, który dom jest naprawdę właściwy dla Ciebie — biorąc pod uwagę Twoje potrzeby, styl życia i możliwości finansowe.

Krok 4: Złożenie oferty (Bod)

Gdy znajdziesz odpowiednią nieruchomość, możesz złożyć ofertę cenową (bod).
Po jej zaakceptowaniu przez sprzedającego podpisuje się tzw. voorlopig koopcontract – umowę przedwstępną, w której zawarte są wszystkie uzgodnienia dotyczące zakupu.

Od momentu podpisania tej umowy masz zwykle trzy dni robocze na odstąpienie od zakupu bez konsekwencji (tzw. bedenktijd).

Bardzo ważne jest, aby w umowie znalazły się tzw. warunki odstąpienia (ontbindende voorwaarden), które chronią kupującego w sytuacjach, gdy nie uda się spełnić kluczowych warunków zakupu, na przykład:

• brak uzyskania kredytu hipotecznego (geen hypotheekverkrijging)
• negatywny wynik raportu technicznego nieruchomości (negatief bouwkundig rapport)
• brak możliwości sprzedaży własnego mieszkania (jeśli dotyczy)

Dzięki odpowiednim zapisom możesz bezpiecznie wycofać się z transakcji, jeśli pojawią się nieprzewidziane problemy.

Krok 5: Wniosek o kredyt hipoteczny (Hypotheekaanvraag)

Po podpisaniu umowy przedwstępnej Twój doradca hipoteczny przygotowuje kompletny wniosek o kredyt, który składa do wybranego banku.

Bank analizuje Twoją sytuację finansową, umowy o pracę, dokumenty podatkowe oraz wszystkie dane dotyczące nieruchomości.

Proces obejmuje kilka etapów:

1. Złożenie wniosku i dokumentacji (w tym raportu z wyceny – taxatierapport).
2. Wstępna decyzja banku (voorlopige offerte).
3. Analiza ryzyka i ostateczna decyzja kredytowa (definitieve offerte).

Po jej zaakceptowaniu podpisujesz dokumenty hipoteczne, a bank przesyła środki do notariusza w dniu przekazania własności.

Najczęściej wybierane okresy stałego oprocentowania to 5, 10 lub 20 lat.

Krok 6: Wizyta u notariusza (Notaris)

To ostatni i jeden z najważniejszych etapów całego procesu zakupu nieruchomości.
W wyznaczonym dniu udajesz się do notariusza, który przygotowuje i odczytuje dwa kluczowe dokumenty:

• Akte van levering – akt przeniesienia własności,
• Hypotheekakte – umowa kredytowa (jeśli zakup jest finansowany kredytem).

Podczas wizyty notariusz:

• odczytuje całą treść dokumentów,
• sprawdza tożsamość wszystkich stron,
• potwierdza warunki finansowe i zgodność zapisów,
• po podpisaniu rejestruje akt w urzędzie Kadaster (holenderski rejestr nieruchomości).

Od momentu rejestracji oficjalnie stajesz się właścicielem nieruchomości.

Kontrola przed wizytą u notariusza

Około jedną godzinę przed spotkaniem u notariusza odbywa się tzw. ostatnia kontrola nieruchomości (final inspection).
Podczas tej wizyty sprawdza się, czy:

• mieszkanie lub dom znajduje się w takim samym stanie, jak uzgodniono wcześniej,
• wszystkie urządzenia, instalacje i wyposażenie działają prawidłowo,
• nie pojawiły się żadne nowe uszkodzenia lub braki,
• wykonano odczyty liczników (meteropnames) dla prądu, gazu i wody.

Ten etap jest bardzo ważny, ponieważ po podpisaniu aktu notarialnego ewentualne problemy lub szkody mogą być trudniejsze do wyegzekwowania.

Wskazówka językowa

Jeśli nie znasz języka niderlandzkiego w stopniu wystarczającym, obecność oficjalnego tłumacza przysięgłego (beëdigd tolk) jest wymagana przez prawo.
Tłumacz gwarantuje, że dokładnie rozumiesz treść dokumentów, a cały proces przebiega zgodnie z przepisami.

Koszt tłumacza ponosi zazwyczaj kupujący, ale jest to niewielka inwestycja w pełne bezpieczeństwo transakcji.

Po zakończeniu spotkania otrzymasz klucze i możesz oficjalnie wprowadzić się do swojego nowego domu.

Krok 7: Ubezpieczenia, podatki i rejestracja

Po zakupie nieruchomości w Holandii warto dopilnować kilku obowiązkowych i praktycznych formalności.
Dzięki temu unikniesz problemów administracyjnych, a Twój nowy dom będzie w pełni chroniony – finansowo i prawnie.

Ubezpieczenia

1. Ubezpieczenie nieruchomości (opstalverzekering)
   Obowiązkowe w przypadku kredytu hipotecznego.
   Chroni konstrukcję budynku (ściany, dach, instalacje) przed skutkami pożaru, zalania, burzy lub innych zdarzeń losowych.
   Banki wymagają potwierdzenia zawarcia tej polisy jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
2. Ubezpieczenie mienia ruchomego (inboedelverzekering)
   Obejmuje wyposażenie domu: meble, elektronikę, odzież, sprzęt AGD i inne przedmioty osobiste.
   Chroni w razie kradzieży, zalania lub pożaru.
   Warto rozważyć połączenie z ubezpieczeniem nieruchomości w jednej polisie – często tańsze rozwiązanie.
3. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (aansprakelijkheidsverzekering / WA-verzekering)
   Pokrywa szkody wyrządzone przypadkowo osobom trzecim (np. sąsiadom, gościom, pieszym).
   W Holandii to jedno z najczęściej wybieranych i najpraktyczniejszych ubezpieczeń — chroni Ciebie i Twoją rodzinę w codziennych sytuacjach.
4. Ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy
   Choć nie jest obowiązkowe, jest zdecydowanie zalecane przy wysokim kredycie hipotecznym.
   W przypadku choroby, śmierci lub utraty zatrudnienia zabezpiecza spłatę rat, chroniąc Twoich bliskich przed ryzykiem finansowym.
5. Ubezpieczenie ochrony prawnej (rechtsbijstandverzekering)
   Zapewnia wsparcie prawnika w przypadku sporów dotyczących nieruchomości, pracy, sąsiadów lub umów cywilnych.
   Może obejmować porady prawne, mediacje, a w razie potrzeby — reprezentację w sądzie.

Podatki i opłaty lokalne

• Podatek od nieruchomości (onroerendezaakbelasting, OZB) – naliczany corocznie przez gminę, zależny od wartości nieruchomości (WOZ-waarde).
• Koszty utrzymania gminne (gemeentelijke lasten) – m.in. opłaty za wywóz śmieci (afvalstoffenheffing), kanalizację (rioolheffing) oraz wodę (waterschapsbelasting).
• Podatek od użytkowania wody (waterbelasting) – pobierany przez regionalne zarządy wodne.

Rejestracja adresu

Po przeprowadzce masz obowiązek zgłosić nowy adres w gminie (gemeente) w ciągu 5 dni.
Dzięki temu otrzymasz oficjalne dokumenty, korespondencję podatkową i dostęp do świadczeń lokalnych.

Po dopełnieniu tych formalności możesz spokojnie cieszyć się swoim nowym domem — i rozpocząć kolejny etap życia w Holandii z poczuciem bezpieczeństwa i pewności.

Po podpisaniu aktu notarialnego i odebraniu kluczy warto krok po kroku dopilnować kilku ważnych spraw. Ta lista pomoże Ci upewnić się, że wszystko zostało prawidłowo ogarnięte:

KLIKNIJ TUTAJ

Dodatkowe ciekawostki:

Energielabel (verplicht bij overdracht)

Przy sprzedaży domu w Holandii sprzedający jest zobowiązany dostarczyć ważny energielabel (etykietę energetyczną).
Jest to oficjalny dokument, który pokazuje, jak energooszczędny jest dom (od A+++ do G).

Dlaczego to ważne dla kupującego?

• dom z lepszym energielabel ma często niższe koszty ogrzewania i zużycia energii
• niektóre banki oferują korzyści przy hipotece, jeśli nieruchomość ma wysoką klasę energetyczną
• przy braku etykiety sprzedający może dostać karę (do 450 euro)

Kupujący nie musi sam zamawiać energielabel — to obowiązek właściciela sprzedającego nieruchomość.

➤ Eigenwoningforfait (podatek za własność domu)

Po zakupie nieruchomości w Holandii każdy właściciel płaci tzw. eigenwoningforfait.

Jest to niewielki dodatek podatkowy doliczany do dochodu, obliczany jako procent wartości WOZ (wartość podatkowa ustalana przez gminę).

• najczęściej wynosi ok. 0,35% wartości WOZ
• podatek rozliczasz co roku w deklaracji Belastingdienst

Przykład:
Dom o wartości WOZ 350.000 euro:
350.000 × 0,0035 = 1.225 euro doliczane do Twojego dochodu w rozliczeniu rocznym.

➤ NHG (Nationale Hypotheek Garantie) – do 435.000 euro w 2025

Jeśli cena domu nie przekracza 435.000 euro (lub 461.100 euro gdy planujesz remont), możesz skorzystać z NHG.

Co daje NHG?

• niższe oprocentowanie
• zabezpieczenie na wypadek problemów finansowych (np. utrata pracy, rozwód, choroba)
• większa szansa na akceptację wniosku kredytowego

Koszt NHG to 0,6% kwoty kredytu – płacone jednorazowo przy podpisaniu aktu.

Banki bardzo często oferują znacznie lepsze warunki kredytu, jeśli jest on zabezpieczony NHG.